언제 집을 사면 세금이 적나요

안녕하세요 껄무새입니다. 🦜

9월이면 재산세 2차분 고지서가 날아오겠네요. 부린이, 세알못인 저는 재산세가 두 번에 나누어 부과되는 줄도 몰랐다가 고지서를 받고 찾아보면서 알게 되었는데요 ㅎㅎ 세금도 매매/투자금액 산정 시 큰 부분을 차지하기 때문에 꼭 고려해야하는 요소더라구요.

이참에 아파트, 빌라 등 주택을 사는 경우 어떤 세금이 얼마나, 언제 부과되는지 정리해보려고 해요. 저는 사업자도 아니기 때문에 일반 개인 관점에서

으로 정리해보겠습니다.

부동산 세금의 종류

부동산뿐만 아니라 일반적인 세금은 국세와 지방세로 나뉩니다. 세금을 누가 징수하느냐에 따라 크게 나뉘는데요, 국세는 '국가에서 거두는 세금'이고, 지방세는 '지방자치단체에서 거두는 세금'이에요. 

국세 (국가가 부과하는 세금)
-내국세: 소득세(종합소득세,양도소득세), 법인세, 상속세, 증여세, 종합부동산세, 부가가치세, 개별소비세, 주세, 인지세, 증권거래세, 교통세, 농어촌특별세
-관세: 화물 국경 통과 시 발생하는 세금

지방세 (지방자치단체가 부과하는 세금)
취득세, 재산세, 지방소득세(주민세), 자동차세, 면허세, 담배소비세, 레저세, 도축세, 농업소득세, 주행세, 공동시설세

여러 세금 중에서도 부동산 관련 세금의 종류는 단계에 따라 또 나눠볼 수 있습니다. 그 단계는 크게 '취득-보유-양도' 3단계로 나눠볼 수 있어요.

부동산 세금의 세부내용과 부과 시기

1. 취득 단계 : 부동산을 살 때, 얻었을 때 납부하는 세금

- 취득세는 주택을 사거나, 분양권을 받거나, 증여를 통해 부동자산을 받게 되었을 때 발생합니다. 이는 국세와 지방세 중 지방자치단체에서 부과하는 '지방세'에 해당해요.

- 취득세율은? 주택 매매가격, 보유 주택수량, 조정 대상지역여부 등에 따라 세율이 적용됩니다.

- 부과 시점은? 주택을 취득할 때(소유권 이전등기 시) 1회성으로 부과됩니다. 취득한 날로부터 60일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다.

* 취득세에 딸려오는 농특세, 교육세도 함께 납부 (국세: 농어촌특별세, 부가가치세, 지방세: 취득세, 지방교육세)
* 상속, 증여를 통해 취득하는 경우 취득세에 더해 증여/상속세가 추가 부과될 수 있음

2. 보유 단계 : 부동산을 가지고 있는 기간 동안 납부하는 세금

[2-1] 재산세
-재산세는 지방자치단체에서 부과하는 지방세이고, 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 등 소유한 재산에 대해 부과되는 세금입니다.

-재산세율은? 보유한 부동산의 공시가격에 공정시장가액비율을 적용하고, 재산가격의 구간에 따라 각기 다른 세율이 적용됩니다.

-부과 시기: 연간 2회 납부합니다.매 년 6월 1일 기준으로 보유한 토지, 건물에 대해

7월은 주택부분의 1/2과 건물분 재산세가 청구되고, 9월에는 주택 부분의 1/2과 토지분 재산세가 청구됩니다. 

*1세대 1주택자 특례세율 별도 적용(0.05~0.35%)

[2-2] 종합부동산세(종부세)
- 종합부동산세는 재산세와 비슷해 보이지만, 국가에서 부과하는

라는 점에서 차이가 있습니다. 보유한 주택, 상가, 토지, 건물 등을 모두 합쳐서 과세하는 세금이며, 보통 고액 부동산 소유자들에게 부과됩니다.

- 종부세율은? 주택 및 토지 공시가격을 인별로 합산하고, 그 합계액이 공제금액을 초과하는 경우 초과분에 대해 주택보유수 등에 따라 다른 세율을 적용합니다.

종부세 유형별 공제금액 기준 ('22.8 기준, 국세청) 
-주택: 6억원 (1세대 1주택자는 11억원)
-종합합산토지: 5억원
-별도합산 토지(상가,사무실 부속토지 등): 80억원 

- 부과 시기 : 연간 2회 납부.매 년 6/1일 기준 소유 재산에 대해 매 년 7월, 9월에 나눠 납부합니다. (합계액 6억 초과 시 12월에 일괄납부)

[2-3] 임대소득세
- 임대소득세는 부동산 임대 수익에 따라 납부하는 세금입니다. 보유한 부동자산을 활용하여 임대하고 월세 등 수익이 발생했을 때 소득세 신고를 하는 개념이고 수입에 따라 세율이 상이합니다. 

3. 양도 단계 : 부동산을 팔거나 양도할 때 납부하는 세금 (부동산 주택 기준)

- 양도소득세는 부동산을 처분할 때 발생한 시세 차익에 대해 과세하는 세금입니다. 원래는 부동산 외에도 주식, 기타자산, 파생상품, 신탁 등에 대해서도 부과됩니다. 

- 양도소득세율은? 자산을 보유한 기간과 보유한 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 달리 부과됩니다. 기본 세율은 6%~45%까지 범위가 엄청 넓은데요, 장기보유 특별공제 등 감면요건도 있기 때문에 꼼꼼히 보셔야 합니다. 대략 3년 이상 보유 시 6%~30%까지 공제율을 적용합니다. 

- 부과 시기 : 양도 후 발생하는 1회성 세금입니다. 부동산 양도일에 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고 및 양도소득세를 납부해야 하고, 손해를 본 경우는 과세되지 않습니다.

이상으로 부동산 관련 세금을 개인 / 주택 기준으로 정리해봤습니다. 종부세는 세금 부담을 완화하려는 시도가 있는 것 같은데, 합의가 잘 되지는 않는 것 같네요.. 기왕 유주택자가 되었으니 세금 부담은 계속 줄어들었으면 하는 바람입니다 ㅠㅠ 

읽어주셔서 감사합니다!

1년미만 단기매매땐 양도세 70%
3주택자-법인은 취득세율 12%… 10억 집 사면 1억2000만원 내야

10일 부동산 대책에서 나온 종합부동산세 강화가 다주택자들에게 집을 매물로 내놓으라는 메시지라면, 양도소득세와 취득세 강화는 집을 더 사지 말라는 신호다. 정부는 새 양도세 적용 시점을 내년 6월 1일로 늦춰놓음으로써 향후 약 1년을 집을 팔 수 있는 시한으로 제시했다.

양도세는 크게 기간에 따른 중과세와 보유 주택 수에 따른 중과세로 구별된다. 기간에 따른 중과세는 집을 한 채만 갖고 있더라도 단타 매매를 못 하게 하겠다는 의도다. 1년 미만 보유한 주택은 양도세를 40%에서 70%로, 2년 미만 보유한 주택은 원래 기본세율(6∼42%)만 물리던 데서 60%를 부과하기로 했다.

예를 들어 1주택자가 1년 미만 갖고 있던 집을 차익 2억 원을 남기고 판다면, 지금은 8690만 원을 양도세로 낸다. 하지만 앞으로는 1억5000만 원가량을 물어야 한다. 양도세에 붙는 지방소득세 10%까지 감안한 금액이다. 이 집을 살 때 낸 취득·등록세와 중개수수료, 보유세까지 감안하면 남는 게 거의 없다.

보유 주택 수에 따른 중과세는 서울 등 투기과열지구와 조정대상지역(규제지역)의 2주택자를 포함해 3주택 이상 보유자의 양도세 중과세율을 각각 20%포인트와 30%포인트 올리는 내용이다. 이에 따라 규제지역 다주택자의 양도세율은 16∼62%에서 26∼72%로 높아진다.

3주택자가 보유하던 집 중에서 3년간 갖고 있던 아파트를 차익 5억 원을 남기고 팔 경우 지금은 약 3억 원을 세금으로 낸다. 앞으로는 3억5500만 원가량을 납부해야 한다.

양도세 강화 조치를 내년 6월 1일부터 적용하는 건 매물이 나오도록 유도하기 위해서다. 자칫 양도세가 무서워 집을 못 파는 경우도 있다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “양도세 부담을 감안해 내년 6월까지 주택을 매각하라는 신호로 받아들여줬으면 좋겠다”고 말했다. 정부는 양도세 인상으로 부동산을 증여하는 사례가 더 늘어날 수 있다고 보고 대응방안을 검토 중이다.

정부는 다주택자와 법인에 대한 취득세율도 끌어올리기로 했다. 현재 다주택자는 집값의 1∼4%를, 법인은 1∼3%를 취득세로 내고 있다. 이번 대책에서 2주택자 취득세율은 8%로, 3주택 이상 보유자와 법인 취득세율은 12%로 인상된다. 집을 3채 갖고 있는 사람이 10억 원짜리 집을 한 채 더 사려면 1억2000만 원을 내야 하는 것이다.

1주택자가 집을 옮기기 위해 기존 집을 팔지 않은 상태에서 다른 주택을 살 경우 2주택에 해당하는지에 대한 문제가 남는다. 이때는 일정 기간 내 기존 주택을 처분하는 조건으로 1주택 세율(1∼3%)을 적용받는다. 정부 관계자는 “기간은 짧게는 6개월, 길게는 2년이 될 수도 있다”며 “기간을 얼마나 할지는 아직 검토 중”이라고 했다.

양도세와 달리 취득세는 관련 법률이 국회를 통과하면 바로 시행한다.

세종=남건우 기자